Thành phố Huế nằm ở tọa độ địa lý 16-16,80 vĩ Bắc và 107,8-108,20 kinh Đông, phía Bắc và phía Tây giáp huyện Hương Trà, phía Nam giáp thị xã Hương Thủy, phía Đông giáp thị xã Hương Thủy và huyện Phú Vang. Tọa lạc hai bên bờ dòng sông Hương liên kết ngoài sông Hương, về phía Bắc đèo Hải Vân, cách Đà Nẵng 112km, cách biển Thuận An 12 km, cách sân bay quốc tế Phú Bài 15 km và cách Cảng nước sâu Chân Mây 50 km. Thành phố Huế là thành phố loại I trực thuộc tỉnh Thừa Thiên Huế có 27 phường. Trong đó có 3 phường mới là Hương Long, Thủy Biều, Thủy Xuân được thành lập theo Nghị quyết 14/NQ-CP ngày 26-03-2010. Diện tích tự nhiên thành phố Huế là 83,3 km 2 , dân số trung bình năm 2009 ước là 337.169 người, chiếm 1,5% về diện tích và 1,5% về dân số so với cả nước. Mật độ dân số gần 4.048 người/km 2. Theo kết luận số 48-KL/TW ngày 25 tháng 5 năm 2009 của Bộ Chính trị về xây dựng và phát triển tỉnh Thừa Thiên Huế, định hướng phát triển tỉnh Thừa Thiên Huế đến năm 2020 trở thành thành phố trực thuộc Trung ương với đề án quy hoạch tổng thể có: cụm đô thị động lực Huế – Tứ Hạ – Phú Bài – Thuận An – Bình Điền và 9 đô thị mới gồm: đô thị loại III Chân Mây – Lăng Cô và các đô thị loại V: Phú Đa, Bình Điền, Phong Thu, Thủy Tân, Thanh Hà, Vinh Thanh, A Đớt, Hồng Vân; trong đó thành phố Huế là đô thị trung tâm, đô thi hạt nhân làm nòng cốt thúc đẩy việc đưa toàn tỉnh trở thành thành phố trực thuộc Trung ương. Quá trình đô thị hóa sẽ đặt ra rất nhiều bài toán khó cho các cơ quản quản lý nhà nước. Trong đó,quản lý biến động đất đai, quản lý thu thuế đất, quản lý quyền sử dụng đất,… nhằm chống thất thoát quỹ đất và thuế đất ở đô thị là một yêu cầu cấp thiết.
Trên cơ sở thông báo số 96/TB-BTNMT-BTC ngày 20 tháng 05 năm 2011 của cuộc họp liên bộ giữa Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và chọn 05 đơn vị triển khai thí điểm: thành phố Hà Nội; thành phố Cần Thơ; tỉnh Thừa Thiên Huế; tỉnh Bắc Ninh và tỉnh Đồng Nai, Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh Thừa Thiên Huế đã có thông báo số 199/TB-UBND ngày 02 tháng 8 năm 2011 về việc thống nhất sử dụng kết quả dự án GISHue phục vụ công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Huế. Đây cũng là cơ sở về pháp lý đưa dữ liệu GISHue, cụ thể là dữ liệu địa chính thành phố Huế để triển khai ứng dụng trong công tác quản lý có liên quan như: thuế đất đô thị, định giá bất động sản, đền bù giải phóng mặt bằng,… mà Chi cục thuế tỉnh Thừa Thiên Huế hướng đến phát triển ứng dụng GIS trong công tác quản lý. Việc nghiên cứu “Ứng dụng công nghệ GIS trong quản lý thuế đất thành phố Huế” là tiền đề trong việc đề xuất mô hình, giải pháp khả thi và triển khai ứng dụng công nghệ GIS trong việc quản lý thuế đất đô thị thành phố Huế nói riêng và các đô thị trên cả nước nói chung. Mô hình và giải pháp dựa trên quy trình tính thuế đất phi nông nghiệp và quy định bảng giá đất áp dụng tại thành phố Huế theo Quyết định số 47/2011/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thừa Thiên Huế, ngày 20 tháng 12 năm 2010 áp dụng đến thời điểm hiện hành.
MÔ TẢ BÀI TOÁN TÍNH THUẾ ĐẤT ĐÔ THỊ THÀNH PHỐ HUẾ
Phương pháp tính giá đất đô thị theo vị trí
Theo quy định giá các loại đất năm 2011 thuộc tỉnh Thừa Thiên Huế để làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền thuê đất, định giá đất, bồi thường, tính lệ phí các thủ tục liên quan đến đất,… Nguyên tắc phân vùng đất, phân vị trí đất; phân loại đô thị, phân loại đường phố, phân vị trí đất trong đô thị để định giá đất:
1) Phân loại đô thị: thành phố Huế được xếp vào đô thị loại I thuộc tỉnh;
2) Phân loại đường phố trong đô thị: Loại đường phố trong từng đô thị được xác định
căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh. Đường phố trong từng loại đô thị được phân tối đa thành 5 loại đường phố và tuỳ thuộc vào mức giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường sẽ được xếp theo nhóm đường A; B; C.
a) Đường phố loại 1: Loại đường phố có cơ sở hạ tầng kỹ thuật tốt nhất, là nơi có khả năng sinh lợi đặc biệt cao nhất trong đô thị, có vị trí đặc biệt thuận lợi đối với hoạt động sản xuất, kinh doanh và sinh hoạt.
b) Đường phố loại 2: Loại đường phố có cơ sở hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, có khả năng sinh lợi cao, thuận lợi đối với hoạt động sản xuất, kinh doanh và sinh hoạt.
c) Đường phố loại 3: Loại đường phố có cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương đối hoàn thiện, khả năng sinh lợi tương đối cao, thuận lợi đối với hoạt động sản xuất, kinh doanh và sinh hoạt.
d) Đường phố loại 4: Loại đường phố đã có cơ sở hạ tầng kỹ thuật chủ yếu, có khả năng sinh lợi, là những đường phố thuận lợi cho sinh hoạt đời sống, không thuận lợi đối với kinh doanh.
e) Đường phố loại 5: Loại đường phố có cơ sở hạ tầng kỹ thuật kém trong đô thị, ít có khả năng sinh lợi, là những đường phố thuận lợi cho sinh hoạt đời sống, không thuận lợi đối với kinh doanh.
f) Đối với các tuyến đường nếu không đủ tiêu chuẩn để xác định theo loại đường có trong khung giá đất đô thị của Quy định này thì được xếp vào nhóm các tuyến đường còn lại.
3) Phân loại vị trí đất trong từng loại đường phố: Vị trí của đất trong từng loại đường phố được phân thành 4 loại vị trí được xếp theo thứ tự từ vị trí có khả năng sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất đến vị trí có khả năng sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi:
a) Vị trí 1: Tất cả các thửa đất ở mặt tiền đường phố trong đô thị: đường quốc lộ đi qua đô thị và các đường phố, đoạn đường phố, đường khu phố, đường ô phố. Với khoảng cách xác định cho vị trí 1 tính từ chỉ giới đường đỏ của đường phố kéo dài đến 25 mét.
b) Vị trí 2:
- Các thửa đất nằm liền kề vị trí 1 thuộc các đường kiệt (hẻm) có mặt cắt đường < 2,5m của đường phố chính, đoạn đường phố chính, đường quốc lộ qua đô thị, đường khu phố; khoảng cách xác định cho vị trí 2 tính tại đường phân giữa vị trí 1 và vị trí 2 kéo dài thêm 25 mét.
- Các thửa đất mặt tiền thuộc các đường kiệt (hẻm) có mặt cắt đường ≥2,5m của đường phố chính, đoạn đường phố chính, đường quốc lộ đi qua đô thị, đường khu phố; khoảng cách xác định cho vị trí 2 tính tại đường phân giữa vị trí 1 và vị trí 2 đến dưới 100 mét.
c) Vị trí 3:
- Các thửa đất mặt tiền thuộc các đường kiệt (hẻm) có mặt cắt đường ≥ 2,5m của đường phố chính, đoạn đường phố chính, đường quốc lộ đi qua đô thị, đường khu phố; khoảng cách xác định cho vị trí 3 tính tại đường phân giữa vị trí 2 và vị trí 3 kéo đến hết đường.
- Các thửa đất nằm liền kề vị trí 2 thuộc các đường kiệt (hẻm) có mặt cắt đường < 2,5m của đường phố chính, đoạn đường phố chính, đường quốc lộ qua đô thị, đường khu phố; khoảng cách xác định cho vị trí 3 tính tại đường phân giữa vị trí 2 và vị trí 3 kéo dài thêm 25 mét.
- Các thửa đất nằm liền kề vị trí 2 thuộc các đường kiệt của đường kiệt (hẻm) có mặt cắt đường ≥ 2,5m của đường phố chính, đoạn đường phố chính, đường quốc lộ qua đô thị, đường khu phố với khoảng cách xác định cho vị trí 3 tính từ đường phân vị trí 2 kéo dài tiếp theo đến dưới 100 mét.
d) Vị trí 4:
- Các thửa đất nằm liền kề vị trí 3 thuộc các đường kiệt (hẻm) có mặt cắt đường <2,5m của đường phố chính, đoạn đường phố chính, đường quốc lộ qua đô thị, đường khu phố; khoảng cách xác định cho vị trí 4 tính từ đường phân vị trí 3 cho đến hết đường.
- Các thửa đất nằm liền kề vị trí 3 thuộc các đường kiệt của đường kiệt (hẻm) có mặt cắt đường ≥ 2,5m của đường phố chính, đoạn đường phố chính, đường quốc lộ qua đô thị, đường khu phố; khoảng cách xác định cho vị trí 4 tính từ đường phân vị trí 3 kéo dài tiếp theo đến hết đường.
– Các thửa đất còn lại có điều kiện về giao thông và sinh hoạt kém hơn vị trí 3.
4) Xác định vị trí đất để tính giá trị quyền sử dụng đất cho một số trường hợp sau đây:
a) Các thửa đất có kích thước lớn: Việc xác định vị trí của thửa đất để tính giá trị quyền sử dụng đất theo 3 vị trí như sau:
b) Các thửa đất mang tên đường phố nào thì được xác định vị trí theo đường phố đó để áp giá đất.
c) Các thửa đất nằm ở nhiều vị trí thuận lợi trong các đường phố thì việc áp giá đất
như sau:
- Các thửa đất ở có vị trí 2 mặt đường phố thì giá đất được lấy tại đường phố có giá đất cao nhất làm đơn giá chuẩn và được cộng thêm vào đơn giá chuẩn (+) 20% đơn giá của đường phố còn lại để hình thành đơn giá gộp tính giá trị thu tiền sử dụng đất.
- Các thửa đất ở có vị trí 3 mặt đường phố thì giá đất được lấy tại đường phố có giá đất cao nhất làm đơn giá chuẩn và được cộng thêm vào đơn giá chuẩn (+) 15% đơn giá của đường phố có giá cao xếp thứ 2, cộng với (+) 10% đơn giá của đường phố còn lại để hình thành đơn giá gộp tính giá trị thu tiền sử dụng đất.
- Các thửa đất ở có vị trí 4 mặt đường phố thì giá đất được lấy tại đường phố có giá đất cao nhất làm đơn giá chuẩn và được cộng thêm vào đơn giá chuẩn (+) 15% đơn giá của đường phố có giá cao xếp thứ 2, cộng với (+) 10% đơn giá của đường phố có giá cao thứ 3, cộng với (+) 5% đơn giá của đường phố còn lại để hình thành đơn giá gộp tính giá trị thu tiền sử dụng đất.
Giá của 1m 2 đất là giá đất theo mục đích sử dụng do UBND tỉnh Thừa Thiên Huế quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm.2. Phương pháp tính thuế đất đô thị
Theo luật số 48/2010/QH12 về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần tuỳ theo diện tích đất sử dụng: diện tích trong hạn mức thuế suất là 0,03%; phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức thuế suất là 0,07%; phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức thuế suất là 0,15%. Hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế là hạn mức giao đất ở mới theo quy định của UBND tỉnh. Với thành phố Huế hạn mức đất ở quy định trên mỗi thửa đất là 200m 2. Đối với đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%. Đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp áp dụng mức thuế suất 0,03%. Trường hợp đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định áp dụng mức thuế suất 0,15%. Đất của dự án đầu tư phân kỳ theo đăng ký của nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không coi là đất chưa sử dụng và áp dụng mức thuế suất 0,03%. Đất lấn, chiếm áp dụng mức thuế suất 0,2% và không áp dụng hạn mức. Chính sách giảm 50% số thuế đất phải nộp cho các trường hợp sau:
- Đất của dự án đầu tư thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư; dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn; đất của doanh nghiệp sử dụng từ 20% đến 50% số lao động là thương binh, bệnh binh;
- Đất ở trong hạn mức tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn;
- Đất ở trong hạn mức của thương binh hạng 3/4, 4/4; người hưởng chính sách như thương binh hạng 3/4, 4/4; bệnh binh hạng 2/3, 3/3; con của liệt sĩ không được hưởng trợ cấp hàng tháng;
- Người nộp thuế gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng nếu giá trị thiệt hại về đất và nhà trên đất từ 20% đến 50% giá tính thuế.
Trong đó:
- S: diện tích thửa đất tính thuế;
- T: tiền thuế đất ở đô thị phải đóng;
- ĐG vt : Đơn giá theo vị trí của thửa đất;
- D1: Đất ở đô thị;
- D2: Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở; nhà chung cư; công trình xây dựng dưới mặt đất;
- D3: Đất ở sử dụng không đúng mục đính; đất chưa sử dụng;
- D4: Đất lấn, chiếm.
GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN ỨNG DỤNG GIS TRONG QUẢN LÝ THUẾ ĐẤT ĐÔ
THỊ HUẾ
Metadata về cơ sở dữ liệu GIS thuế đất
CSDL của hệ thống được thiết kế dựa theo mô hình dữ liệu địa lý Geodatabase. CSDL phân thành hai nhóm lớp (Feature Dataset); nhóm CSDL nền bao gồm ba lớp dữ liệu (Feature Class): Địa vật, Sông, hồ và Hành chính phường xã của thành phố Huế; nhóm dữ liệu chuyên ngành: Tim đường giao thông, Mặt đường giao thông và Thửa đất.
Mô hình phát triển hệ thống
- Tầng cơ sở dữ liệu:
+ Mô hình CSDL GIS thuế đất được thiết kế theo mô hình GeoDatabase. CSDL GIS hệ thống gồm có CSDL nền GISHue và CSDL GIS chuyên ngành thuế đất;
+ Hệ thống CSDL GIS thiết kế và cài đặt trên hệ quản trị dữ liệu Oracle 10g;
+ Mô hình CSDL GIS và cấu trúc dữ liệu GIS thiết kế tuân theo chuẩn của GISHue nhằm hướng đến tích hợp vào hệ thống thông tin địa lý tỉnh Thừa Thiên Huế.
- Tầng ứng dụng:
+ Tầng ứng dụng phát triển theo hai giải pháp: (1) giải pháp phần mềm ứng dụng theo mô hình Client/Server; (2) giải pháp cung cấp thông tin dựa trên WebGIS;
+ Giải pháp phần mềm ứng dụng khao thác CSDL GIS của hệ thống phát triển dựa trên bộ công cụ mã nguồn mở DotSpatial. Đây là sản phẩm của tổ chức OSGeo, cho phép phát triển các ứng dụng nên nền tảng công nghệ .Net của Microsoft.
+ Giải pháp phát triển ứng dụng dựa trên web dịch vụ IIS và ngôn ngữ phát triển là ASP Net của Microsoft.
- Tầng giao diện:
+ Hệ thống phục vụ cho hai nhóm đối tượng: đối tượng bên trong hệ thống và đối tượng bên ngoài hệ thống;
+ Đối tượng bên trong hệ thống là các đối tượng thuộc phân hệ và tương tác với hệ thống theo hai chiều: Lãnh đạo, các phòng chức năng của thành phố Huế; Chi cục thuế thành phố Huế; Cục thuế tỉnh Thừa Thiên Huế; các phòng chức năng của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thừa Thiên Huế; Quản trị hệ thống. Giải pháp xây dựng giao diện phần mềm phục vụ cho đối tượng này dựa trên Winform, ngôn ngữ lập trình Visual Studio Net của Microsoft. Phần mềm chạy trên nền hệ điều hành Window XP trở lên;
+ Đối tượng bên ngoài hệ thống là cộng đồng. Giải pháp xây dựng giao diện dựa trên website, chạy tốt trên môi trường trình diễn Internet Explorer của Microsoft hoặc Mozilla FireFox.
Giải pháp tính thuế đất ở đô thị Huế
Dữ liệu đầu vào:
- Lớp dữ liệu tim đường giao thông;
- Lớp dữ liệu thửa đất;
- Lớp dữ liệu mặt đường giao thông;
- Lớp dữ liệu sông, hồ;
- Lớp dữ liệu hành chính phường/xã;
- Bảng dữ liệu giá đất theo vị trí.
Phân tích và xử lý:
- Phân tích và xác định vị trí tương ứng mỗi thửa đất;
- Phân tích và xác định mức thuế đất tương ứng mỗi thửa đất.
Dữ liệu đầu ra:
- Lớp dữ liệu thửa đất đã cập nhật dữ liệu thuộc tính mã giá đất, giá đất, mã thuế
đất và thuế đất tương ứng theo mỗi thửa.
GIẢI PHÁP TRIỂN KHAI
Hệ thống quản lý thuế đất đô thị Huế có sự tham gia của các phân hệ sau: Trung tâm Thông tin Dữ liệu điệntử tỉnh (EDIC); Sở Tài nguyên và Môi trường; Cục thuế tỉnh; Chi cụ thuế thành phố và Lãnh đạo UNBD thành phố và các phòng chức năng.
- Trung tâm EDIC là nơi lưu trữ CSDL hệ thống, quản trị và vận hành chương trình ứng dụng Server.
- Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh TT.Huế khai thác, cập nhật dữ liệu, thông tin bảng giá đất hằng năm, cập nhật thông tin đất đai thuộc thẩm quyền quản lý: đất dự án, đất của nhà nước quản lý,…
- UBND TP.Huế khai thác, cập nhật các thông tin cấp quyền sử dụng đất, cấp phép xây dựng, chính sách giảm thuế.
- Cục thuế tỉnh TT.Huế và Chi cục thuế TP.Huế khai thác, cập nhật thông tin thuế đất đô thị, phục vụ công tác thu thuế.
CTXP tổng hợp